只要国运还在，中国未来的房价就一定会涨！而且现在已经出现牛市初期的迹象了！
这话可不是我说的，这是孟晓苏说的。
孟晓苏什么来头？原国家房改课题组组长、中房集团原董事长，1998年房改方案的核心设计者之一。
你要是关注楼市久一点，对这个名字应该不会陌生，他还有一个更广为人知的标签，叫"中国房地产之父"。
最近他又放话了：这一轮芯片、AI领域的科技新贵正在把高科技红利套现去买豪宅，豪宅不愁卖，刚需特价盘抢着买，牛市初期的态势已经在一二线城市出现。
这话一出，评论区又炸了，支持的人不少，骂的人更多。
但问题也来了：豪宅卖得好、特价房有人抢，真的能够证明全国房价一定会上涨吗？
这到底是老江湖的真知灼见，还是换了一套话术的"房价永远涨"？
楼市小阳春，是谁在买房？
他说科技新贵买豪宅，这个逻辑并不离谱。
这段时间的豪宅市场确实挺火的，上海那边，总价3000万以上的新房卖了差不多1000个亿，成交了大约1900套。
深圳有个楼盘叫中信信悦湾，开盘两个小时销售额就破了百亿，顶层的复式单价卖到了36万到38万一平米。
广州千万级别的豪宅网签量同比涨了42%，杭州那边，所谓的“豪宅六小龙”均价全部突破10万/平方米，也基本是开盘就售罄。
2021-2026年杭州市区总价千万级高端住宅成交套面价年度走势
而且这些购买力的背后，确实有不少是做AI、芯片、互联网的新一代富人。
他们要么公司上市套现了，要么拿了融资发了期权，转头就去买核心地段的房子。
所以大家会看到一个挺割裂的场面：一边是几千万元的房子开盘就卖，另一边是普通二手房挂牌几个月，房东主动降价，中介还劝你“再诚心一点”。
这是楼市的财富正在向少数城市、少数地段和少数产品集中，而不是说全都能涨。
特价盘有人抢也是同一个道理，很多刚需并不是不想买房，而是原来的价格实在是贵到离谱了。
后来降价20%没人问，降价30%就有一部分人能接受了，但你能说这是购买力回来了吗？我觉得更可能说明价格终于降到了普通人能承受的位置。
说得直白一点，除去豪宅，现在大部分人买房，其实还是觉得这次终于没那么贵了。
豪宅火热，能撑起全国房价吗？
但问题在于，现在这还只是“两头热”，如果把豪宅热和刚需盘抢手说成“牛市初期的态势”，那这个逻辑跳跃有点大了。
咱们看国家统计局刚发的数据：2026年5月，一线城市新房价格环比涨了0.2%，确实连涨三个月。
但二线城市环比还在跌0.1%，三线城市跌0.4%。
70个大中城市里，新房价格环比上涨的只有16个，超过七成的城市房价还在跌。
二手房更惨，5月二手房价指数同比跌了5.9%，从2021年高点已经跌了22.6%，直接跌回了2016年初的水平。
豪宅在涨，普宅在跌；一线在回暖，三四线还在探底。
这种情况叫什么？叫剧烈的分化。
涨的只有那么一小撮，核心城市的核心地段、改善型楼盘、豪宅，而跌的是大多数普通人手里持有的房子，是大多数城市的整体房价。
孟晓苏自己也承认，“闭着眼买房都能涨的时代，已经结束了”。
豪宅市场的火热，只能说明高净值人群的购买力在集中释放，不代表整个楼市要全面反转。
房价会不会涨，关键要问四句话
判断一套房能不能涨，不能光看专家喊什么，要先问四个现实问题。
这个城市人口还在流入吗？当地有没有稳定的高收入岗位？
二手房有没有真实成交？未来还有多少土地和新房供应？
如果人口减少、产业一般、年轻人持续外流，房子再便宜也可能没人接。
房地产最怕的从来不只是价格低，而是没有下一批买家。
相反，产业强、收入高、土地稀缺的一二线核心区域，房价未来出现上涨完全有可能。
但这证明的只是好房子更值钱，不是所有房子都能重新普涨，你不能拿富人的消费行为来判断自己的房子会不会涨。
中国房地产最大的变化，不是房价永远不会涨了，而是过去那种闭着眼买、全城一起涨的时代结束了。
上世纪90年代，孟晓苏提出住房建设可以成为新的经济增长点，后来房地产确实推动了投资、消费和城镇化。
从长期方向看，他对住房市场化和大城市需求的判断，确实有不少正确之处。
但短期预测就没那么神了，2013年底，他曾判断2014年全国房价只是涨得快还是涨得慢的问题，一线城市上涨还会延续。
结果2014年全国商品房销售面积下降7.6%，住宅销售面积下降9.1%，大量城市房价进入调整。
2023年初，他说了一句让他被全网骂惨的话：
“居民新增存款15万亿，让老百姓都拿出三分之一买房，经济就恢复了。”
这句话一出，很多人说他“何不食肉糜”。
但公平地说，他也不是每次都错。
2023年他同时发出过一个信号，要防止楼市过快下跌，政策出手宜早不宜迟。
这个判断回头来看，确实是踩对了节奏。
只不过他当时把这个预警跟劝人买房捆在一起说，导致理性的那部分也被情绪淹没了。
所以他说话有一个特点：他的观察有时候是对的，比如他看到了分化不可逆转、核心资产有韧性、政策托底有必要。
但他的表达方式永远是看多的，永远倾向于把好消息放大、把坏消息弱化。
孟晓苏确实现在看对了两个趋势：科技产业正在制造新的高收入群体，核心城市的稀缺房产也确实开始率先企稳。
但我们不能把部分房子会涨，笼统的理解成房价全都会涨，中间省略了人口、收入、库存、城市分化和时间成本。
现在的情况是，少数房子越来越贵，大量普通房子继续拼价格、拼地段、拼流动性。
至于手里的那套房能不能涨，最终还得看谁愿意接盘，以及他靠什么收入来买。
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